長(zhǎng)沙物流公司_電梯故障或可直接使用物業(yè)維修金（長(zhǎng)沙貨運(yùn)中心）

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○《長(zhǎng)沙市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》公布，10月30日聽(tīng)證，征集市民代表○5類(lèi)緊急情況可直接使用物業(yè)維修資金；試點(diǎn)小區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：應(yīng)急維修，流程繁瑣

　　“雙2/3”簽名的限定，保障了物業(yè)維修金不被濫用，但另一方面，碰到電梯故障等突發(fā)情況，往往因?yàn)橐粫r(shí)難以找齊2/3的業(yè)主，而導(dǎo)致物業(yè)維修資金“想說(shuō)用你不容易”。

　　記者9月16日從長(zhǎng)沙市政府法制辦獲悉，《長(zhǎng)沙市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（見(jiàn)中縫D08—D10）提出以“應(yīng)急維修”和“一次性表決”兩種模式解決“雙2/3簽名難”問(wèn)題。不過(guò)根據(jù)記者對(duì)試點(diǎn)小區(qū)的回訪發(fā)現(xiàn)，“應(yīng)急維修”一塊還存在流程繁瑣的問(wèn)題。本報(bào)記者趙晶 實(shí)習(xí)生鄧旺強(qiáng) 長(zhǎng)沙報(bào)道

　　背景現(xiàn)狀 “雙2/3”簽名難

　　物業(yè)維修資金，被稱(chēng)為“房屋養(yǎng)老金”。長(zhǎng)沙市物業(yè)維修資金管理中心副主任張暉介紹，長(zhǎng)沙市是從2003年開(kāi)始?xì)w集物業(yè)維修資金的。按照長(zhǎng)沙市的住房使用年限，目前正在進(jìn)入第一波維修資金使用的高峰期。目前，電梯的維修或更換以及屋頂漏水，是維修資金提取申請(qǐng)最為頻繁的問(wèn)題。

　　按照相關(guān)規(guī)定，維修資金必須有“雙2/3”業(yè)主（占受益建筑物總面積2/3以上，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的受益業(yè)主）簽名同意才能動(dòng)用。但在實(shí)際操作中，“現(xiàn)在很多業(yè)主都不在本地，物業(yè)公司要找這么多業(yè)主簽名需要花費(fèi)不少時(shí)間�！睆垥熣f(shuō)。過(guò)不了“雙2/3” 簽名這道門(mén)檻，物業(yè)維修資金撥付的時(shí)效會(huì)受到影響。如在雨花區(qū)潤(rùn)花苑，2008年曾發(fā)生“黃水”事件，主管道流出來(lái)的水發(fā)黃。但因?yàn)殡y以找齊“雙2/3”業(yè)主簽名，專(zhuān)項(xiàng)維修資金遲遲沒(méi)能批下來(lái)，拖了一年多。

　　在全國(guó)，物業(yè)維修資金使用率很低已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。一方面，物業(yè)維修資金賬戶(hù)里有巨額存款，另一方面，業(yè)主卻因物業(yè)維修資金申請(qǐng)不便而抱怨不斷。

　　應(yīng)對(duì)之策 應(yīng)急維修：5類(lèi)緊急情況可以直接撥款

　　如何解決“雙2/3”簽名難？在此次的“物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法（征求意見(jiàn)稿）”中，提出了“應(yīng)急維修模式”。

　　征求意見(jiàn)稿提出，在一些應(yīng)急情形下，需要立即對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行維修和更新、改造的，維修費(fèi)用可以直接從相關(guān)業(yè)主物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。這些情形包括：1.電梯故障危及人身安全；2.消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備損壞嚴(yán)重等重大安全隱患或者緊急情況；3.屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴(yán)重；4.樓體單側(cè)外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全；5.其它發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。

　　按照征求意見(jiàn)稿，發(fā)生第1、2兩種情形，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)資質(zhì)單位檢測(cè)、鑒定；發(fā)生第3、4、5幾種情形，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)建設(shè)（房產(chǎn)）主管部門(mén)確認(rèn)。在這5類(lèi)緊急情況發(fā)生并經(jīng)確認(rèn)后，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)的兩個(gè)工作日內(nèi)劃轉(zhuǎn)資金。

　　一次性表決：限定條件下的先行表決

　　去年上半年，長(zhǎng)沙東方新城小區(qū)要維修大門(mén)。張暉回憶，小區(qū)共有1200戶(hù)居民，當(dāng)時(shí)物業(yè)公司為了找“雙2/3”業(yè)主簽名同意，費(fèi)盡了腦筋，拖了很長(zhǎng)一段時(shí)間，也沒(méi)能找到足夠的業(yè)主簽名。最后物業(yè)公司只好自己出錢(qián)修好了大門(mén)。

　　而按照征求意見(jiàn)稿，以后碰到這種情況將有更簡(jiǎn)單的解決辦法。征求意見(jiàn)稿的第二十二條提出“一次性表決模式”，將變單項(xiàng)臨時(shí)表決為集中先行表決�！疤崆熬幹莆飿I(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用方案，并經(jīng)過(guò)‘雙2/3’以上業(yè)主同意后，授權(quán)業(yè)委會(huì)在一定額度、一定情形和一定期限內(nèi)使用物業(yè)維修資金，可依據(jù)相關(guān)審批程序，直接使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，不需要業(yè)主再次表決。”張暉介紹。這種授權(quán)委托的方式把單個(gè)維修項(xiàng)目的業(yè)主臨時(shí)表決變成了限制條件下的集中先行表決，可以有效解決簽字難的情況。

　　征求意見(jiàn)稿對(duì)一次性表決模式的情況做了具體規(guī)定，要求必須是同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益；單項(xiàng)物業(yè)維修和更新、改造項(xiàng)目費(fèi)用在一萬(wàn)元以下。一次性表決方式使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的期限不得超過(guò)五年，且期限內(nèi)使用總金額不得超過(guò)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存總額的百分之五。

　　據(jù)了解，“一次性表決模式”目前在全國(guó)尚屬首創(chuàng)，此外張暉還透露，長(zhǎng)沙目前正在試點(diǎn)電子表決，并有望在全市范圍內(nèi)推開(kāi)。

　　5類(lèi)緊急情況

　　1 電梯故障危及人身安全。

　　2 消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備損壞嚴(yán)重等重大安全隱患或者緊急情況。

　　3 屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴(yán)重。

　　4 樓體單側(cè)外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全。

　　5 其它發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。

　　相關(guān)條款

　　第十二條　　業(yè)主大會(huì)成立后，決定自行管理物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就相關(guān)事項(xiàng)（見(jiàn)中縫）進(jìn)行“雙2/3”表決。
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