長沙物流公司_電梯故障或可直接使用物業(yè)維修金（長沙貨運中心）

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○《長沙市物業(yè)專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》公布，10月30日聽證，征集市民代表○5類緊急情況可直接使用物業(yè)維修資金；試點小區(qū)相關(guān)負責人介紹：應(yīng)急維修，流程繁瑣

　　“雙2/3”簽名的限定，保障了物業(yè)維修金不被濫用，但另一方面，碰到電梯故障等突發(fā)情況，往往因為一時難以找齊2/3的業(yè)主，而導致物業(yè)維修資金“想說用你不容易”。

　　記者9月16日從長沙市政府法制辦獲悉，《長沙市物業(yè)專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》（見中縫D08—D10）提出以“應(yīng)急維修”和“一次性表決”兩種模式解決“雙2/3簽名難”問題。不過根據(jù)記者對試點小區(qū)的回訪發(fā)現(xiàn)，“應(yīng)急維修”一塊還存在流程繁瑣的問題。本報記者趙晶 實習生鄧旺強 長沙報道

　　背景現(xiàn)狀 “雙2/3”簽名難

　　物業(yè)維修資金，被稱為“房屋養(yǎng)老金”。長沙市物業(yè)維修資金管理中心副主任張暉介紹，長沙市是從2003年開始歸集物業(yè)維修資金的。按照長沙市的住房使用年限，目前正在進入第一波維修資金使用的高峰期。目前，電梯的維修或更換以及屋頂漏水，是維修資金提取申請最為頻繁的問題。

　　按照相關(guān)規(guī)定，維修資金必須有“雙2/3”業(yè)主（占受益建筑物總面積2/3以上，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的受益業(yè)主）簽名同意才能動用。但在實際操作中，“現(xiàn)在很多業(yè)主都不在本地，物業(yè)公司要找這么多業(yè)主簽名需要花費不少時間。”張暉說。過不了“雙2/3” 簽名這道門檻，物業(yè)維修資金撥付的時效會受到影響。如在雨花區(qū)潤花苑，2008年曾發(fā)生“黃水”事件，主管道流出來的水發(fā)黃。但因為難以找齊“雙2/3”業(yè)主簽名，專項維修資金遲遲沒能批下來，拖了一年多。

　　在全國，物業(yè)維修資金使用率很低已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。一方面，物業(yè)維修資金賬戶里有巨額存款，另一方面，業(yè)主卻因物業(yè)維修資金申請不便而抱怨不斷。

　　應(yīng)對之策 應(yīng)急維修：5類緊急情況可以直接撥款

　　如何解決“雙2/3”簽名難？在此次的“物業(yè)專項維修資金管理辦法（征求意見稿）”中，提出了“應(yīng)急維修模式”。

　　征求意見稿提出，在一些應(yīng)急情形下，需要立即對物業(yè)項目進行維修和更新、改造的，維修費用可以直接從相關(guān)業(yè)主物業(yè)專項維修資金中列支。這些情形包括：1.電梯故障危及人身安全；2.消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況；3.屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重；4.樓體單側(cè)外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全；5.其它發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。

　　按照征求意見稿，發(fā)生第1、2兩種情形，應(yīng)當經(jīng)相關(guān)資質(zhì)單位檢測、鑒定；發(fā)生第3、4、5幾種情形，應(yīng)當經(jīng)區(qū)建設(shè)（房產(chǎn)）主管部門確認。在這5類緊急情況發(fā)生并經(jīng)確認后，管理機構(gòu)應(yīng)當在接到申請的兩個工作日內(nèi)劃轉(zhuǎn)資金。

　　一次性表決：限定條件下的先行表決

　　去年上半年，長沙東方新城小區(qū)要維修大門。張暉回憶，小區(qū)共有1200戶居民，當時物業(yè)公司為了找“雙2/3”業(yè)主簽名同意，費盡了腦筋，拖了很長一段時間，也沒能找到足夠的業(yè)主簽名。最后物業(yè)公司只好自己出錢修好了大門。

　　而按照征求意見稿，以后碰到這種情況將有更簡單的解決辦法。征求意見稿的第二十二條提出“一次性表決模式”，將變單項臨時表決為集中先行表決。“提前編制物業(yè)專項維修資金使用方案，并經(jīng)過‘雙2/3’以上業(yè)主同意后，授權(quán)業(yè)委會在一定額度、一定情形和一定期限內(nèi)使用物業(yè)維修資金，可依據(jù)相關(guān)審批程序，直接使用物業(yè)專項維修資金，不需要業(yè)主再次表決。”張暉介紹。這種授權(quán)委托的方式把單個維修項目的業(yè)主臨時表決變成了限制條件下的集中先行表決，可以有效解決簽字難的情況。

　　征求意見稿對一次性表決模式的情況做了具體規(guī)定，要求必須是同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益；單項物業(yè)維修和更新、改造項目費用在一萬元以下。一次性表決方式使用物業(yè)專項維修資金的期限不得超過五年，且期限內(nèi)使用總金額不得超過本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金交存總額的百分之五。

　　據(jù)了解，“一次性表決模式”目前在全國尚屬首創(chuàng)，此外張暉還透露，長沙目前正在試點電子表決，并有望在全市范圍內(nèi)推開。

　　5類緊急情況

　　1 電梯故障危及人身安全。

　　2 消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況。

　　3 屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重。

　　4 樓體單側(cè)外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全。

　　5 其它發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。

　　相關(guān)條款

　　第十二條　　業(yè)主大會成立后，決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議，就相關(guān)事項（見中縫）進行“雙2/3”表決。
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